【润禾原创】| 从地产投融资视角解读深圳居住用地新政

 前海润禾 7月15日

2021年7月9日，深圳市发布了《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿）（以下简称《若干措施》或“新政”），为解决居住用地供应不足的问题提出了十多条有针对性的举措，一时引起了社会广泛的关注和讨论，新政整体反响比较正面，深圳无房一族也从中看到了更多置业的希望。本次居住用地新政释放的信息量比较大，笔者尝试从地产投融资视角解读一下，供业界朋友参考。

观点1：深圳房地产行业的投融资值得长期深耕，未来15年面临重大的发展机遇

深圳前不久刚完成草案公示的国土空间规划提出在2035前深圳将新增建设200万套住房；《若干措施》提出至2035年深圳常住人口人均住房面积须达到40平方米以上，且年度居住用地供应量不低于建设用地供应总量的3成。据官方统计数据，2020年深圳常住人口数量为1756万，人均住房面积约27平方米，国土空间规划提出2035年常住人口控制在1900万，粗略计算，到2035年前住房面积需增加2.86亿平方米，假定按照容积率5开发，那么2035年前需增加用于居住的可建设用地面积达到5717.6万平方米。为实现以上目标，深圳将大力增加居住用地供应的比例，适当压降商业用地、产业用地的比例，如此一来，必然会吸引市场主体积极参与进来。

观点2：重点关注深圳都市核心区及各综合性服务中心地区、轨道站点500米范围内区域、规划受限区域新增的机会

《若干措施》提出适当提高都市核心区及各综合性服务中心地区居住用地比例，国土空间规划明确提出了深圳都市核心区的范围：以福田、罗湖、南山和前海为基础，还包括宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华和南湾街道；深圳都市核心区范围外的的综合性服务中心包括宝安北中心、光明中心、平湖中心、龙岗中心、盐田中心、坪山中心、大鹏中心等。

《若干措施》明确“鼓励在已建、在建及已纳入近期建设规划的轨道站点500米范围内实施以居住为主的综合开发”，首先，关注轨道站点500米范围内规划的商业、产业用地改居住的机会，其次，关注深圳城市轨道交通第五期、第六期的建设规划，提早布局，深圳市城市轨道交通第四期建设规划已纳入近期建设规划。

另外，《若干措施》支持对一些限制性规划条件进行调整以增加居住用地供应，“在不影响城市韧性前提下，可对不符合城市发展需求的各类控制线进行优化，释放用地潜力增加居住用地供给”。深圳国土空间规划划定了生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界三条规划红线，《若干措施》提出可优化的规划控制线应不包括以上三条红线，其他控制线很可能可适当优化，比如二级水源保护区。

观点3：关注土地整备利益统筹项目、征地返还用地项目的居住用地“提容”及“商改居”的机会

土地整备的力度将空前加大，除划定产业空间整备区以外，将专门划定以居住为主的成片整备片区，“十四五”期间整备居住潜力用地不少于10平方公里。同时，针对位于密度三区、规划尚未批准的土地整备利益统筹项目，其居住地块容积率上限可按密度一区容积率上限规定执行，这对专规获批之前（含未列入计划）的土地整备项目是重大利好（密度三区容积率上限为5.5，密度一区容积率上限为6.0）。

已核发用地批复（规划指标已确定）但尚未签订土地出让合同的土地整备利益统筹留用地、征地返还用地迎来了“提容”及“商改居”的机会。原规划用途为居住的可申请提容（密度二、三区的容积率可按密度一区上限），提容增加的面积建设可售的公共住房（安居房、人才房）；原规划用途为商业的可申请部分或全部商业建筑面积改居住，改为居住的面积中商品住房与可售公共住房的比例为3:7。

观点4：重点关注未批专项规划的更新项目“提容”、非居住改居住的机会

按照《若干措施》规定，位于密度三区、规划尚未批准的城市更新项目，居住地块容积率上限可按密度一区容积率上限规定执行，这对于深圳原关外大量的未批专规（含未立项）的项目是一重大利好。

计划公告更新方向或法定图则功能为居住+商业/产业的项目可申请改为纯居住用地，意味着项目规划的非居住功能可申请改为居住功能（不含公共利益用地），如此，可增加商品住房的面积，增加的居住面积依然按政策配建公共住房即可。

计划公告更新方向或法定图则功能为商业、商业+居住/产业的项目可申请改为居住（公共住房为主），改造后，可售的公共住房面积占比应不低于6成，商品住房面积不超过4成，且不超过按项目现状物业面积及相应系数（规划开发密度越高的区域，系数取值越低）核算出来的商品住房面积。原本只能改造为商业的旧改项目未来可改为居住，改造后的市场去化问题得以解决，项目价值很大可能会提高。

观点5：关注已批专规但未供地更新项目的“商改保”、“工改保”的机会

已批专规但未供地的更新项目在保持原批准的计容建筑面积不变的前提下，可将已批的全部或部分商业面积改为可售的公共住房（即“商改保”），深圳当前商业体量严重供过于求，并且2020年7月出台了不再新批商务公寓的政策，在满足回迁需要外，剩余商业、办公、酒店面积改为可售的公共住房可以实现一举多得，加快项目的进度，增加住房的供应。

已批专规但未供地的更新项目若位于已建、在建及已纳入近期建设规划的轨道站点500米范围内，则可增加居住作为规划功能，增加的居住面积均为可售的公共住房，如此以来轨道站点500米范围内的原批专规为商业或产业（工业、新型产业）项目可申请全部或部分建筑面积改为可售的公共住房，但以上产业项目调整规划功能的前提是不在工业控制线内。

观点6：城中村旧改项目的计划立项门槛有所松动，现状容积率偏高的城中村项目迎来转机

大量城中村改造项目一直受限于合法用地比例政策限制，《若干措施》虽然仍然坚持合法用地的比例不低于60%，但申请简易处理的门槛从合法用地比例不低于50%降为不低于30%，使合法用地比例大于30%的城中村项目具备了申请拆除范围内产业类和公共配套类历史违建简易处理的机会，从而增加了立项的可能性。

针对已完成计划立项但未获专规审批的城中村项目，专规申报阶段可按照净拆建比计算规划指标（不需配建公共住房），这很可能使得现状容积率偏高的项目可获批的规划指标相比现行政策计算结果更高，从而现状容积率偏高的城中村项目迎来转机。

观点7：旧住宅区改造迎来新的投资机遇

《若干措施》提出“完善我市旧住宅区拆除改造政策，允许在新增居住建筑面积中安排一定比例的商品住房”，意味着政府让利给参与旧住宅区改造的市场主体，现行旧住宅区改造政策规定除满足回迁外的住宅均为保障房，使得市场主体失去了主要获利的空间。政府当前看好旧住宅区改造可解决大量的住房需求，后续可能会进一步释放政策利好，可持续关注相关配套政策的出台及修订（棚户区改造政策）。

观点8：租赁住房用地的供应快速提升，值得关注

深圳未来将在年度建设用地供应计划中单列租赁住房用地，2021年计划供应租赁住房用地37 公顷，超过计划供应居住用地总量的10%。按政策规定，建设可售公共住房的用地也可建设全年期自持的租赁商品住房，而租赁商品住房可通过签订长期租赁协议的形式实现项目开发投入回款、盈利。

从本次发布的居住用地新政明显看出这一届深圳政府全力解决居住用地供需矛盾的决心，并且，政府充分发挥市场的资源配置作用，广泛调动市场主体参与的积极性，共同绘制2035年规划的宏伟蓝图。可以预见未来一段时期深圳房地产行业将迎来重大的发展机遇，城市更新、土地整备利益统筹、征地返还用地、旧住宅区改造等领域出现的投融资机会值得重点关注。

前海润禾是一家深耕于粤港澳大湾区的不动产基金管理公司，注册资本2亿元，业务方向以深圳、东莞、广州的城市更新投融资为主，基金类型涵盖固定收益类和纯权益类、工改类和城中村改造类等等

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