更新“工改工”转型“工改保”，你看我还有机会吗？

原创合一城市更新 

深圳持续发力居住用地供应，加快完善“4+2+2+2”住房供应与保障体系，打造“住有宜居”的先行示范区民生幸福标杆。7月9日，深圳市规划和自然资源局重磅发布了《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》(征求意见稿)，对于商改保及工业区块线外、未在成片工业园区的“工改保”项目或将迎来重大利好。

另外，在深圳市住房发展 2021 年度实施计划中也提到，将进一步挖掘已出让未建用地和土地使用权人单一且已建的现状居住用地、商业用地、工业用地和仓储物流用地等合法用地（不含招拍挂出让用地）等各类存量用地潜力；进一步加大工业区块线外、未在成片工业用地范围内的“工改保”项目，轨道交通上盖及其周边公共住房的建设力度”，未来已批未建改保、工业区块线未成片的工改保项目将大有可为。

数据来源：深圳市住房发展 2021 年度实施计划

政策利好不断释放，许多业内朋友在问，已经计划立项的“工改工”项目，还有机会调整为“工改保”么？

首先，我们需要明确的是，什么项目可以“工改保”？

1.未处于深圳市工业区块线内。

 按照《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》第六条：在城市基础设施和公共服务设施支撑的前提下，规划为工业的旧工业区，可申请按照简易程序调整法定图则用地功能建设人才住房、安居型商品房或公共租赁住房。项目在满足拆除重建类城市更新申报要求的条件下，可进行“工改保”。

2.处于工业区块线内、距离轨道站点500米范围内的工业用地，可申请“工改保”，但面临工业区块线占补平衡，难度较大。

3.对于已立项工改工项目，符合《计划管理规定》第六条规定的，可申请调整更新方向，建设人才住房、安居型商品房或公共租赁住房。

随着政策的不断完善，深圳已经有了第一批“吃螃蟹”的项目，目前有三宗“工改工”正在或已经成功调整为“工改保”、“工改商住”的项目。

01西丽同富裕工业城城市更新单元

南山区桃源街道西丽同富裕工业城城市更新单元被列入《2020年深圳市南山区城市更新单元计划第四批计划》，后进行更新方向调整，列入《2020年深圳市南山区城市更新单元计划第三批计划》的公告，拟拆除重建用地面积65165㎡。

本单元规划容积262695㎡，规划容积率7.6，其中住宅117890㎡（含人才住房和保障性住房8253㎡），商业、办公及旅馆业建筑130000㎡，公共配套设施（含地下）14805㎡。

经查询，项目不位于工业区块线内，不受工业区块管理办法约束，且项目范围将落实不少于20000㎡的教育设施用地（专规批复为21254㎡）来满足学位需求，符合工改保要求。

申报主体为深圳市西丽投资发展有限公司，查询工商信息显示，该公司由4家村集体股份公司合资成立，分别为深圳市百旺实业股份有限公司、深圳市大勘实业股份有限公司、深圳市麻磡实业股份有限公司、深圳市塘朗实业股份有限公司。

02鸿大新城城市更新单元

2021年5月24日，深圳市规划和自然资源局光明管理局发布关于[公明北地区]法定图则04-11地块规划调整的公示。其中，04-11-02地块用地面积15636㎡，用地性质为二类居住用地（R2），容积率在更新单元规划中研究确定，配套增加“社区老年人日间照料中心（建筑面积1500㎡）、文化活动室（建筑面积1000㎡）、12班幼儿园（占地面积3600㎡，建筑面积3200㎡）、社区体育活动场地（占地面积500㎡）”，备注“通过城市更新方式建设公共住房，后续更新单元规划中①细分用地功能；②研究确定规划容积及分项指标”。

04-11-02地块为鸿大新城城市更新单元。该项目已被纳入《2018年深圳市城市更新单元计划光明新区第一批计划》，拟拆除重建用地面积为16959㎡，更新方向为新型产业功能。拟拆除重建用地范围内应落实不少于3000㎡土地用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目。

经查询，该项目位于一级工业区块线内，位于13号线二期工程(北延)公明北站500m轨道站点范围内，符合工改保要求。

申报主体为深圳市伟城房地产开发有限公司（曾用名：深圳市金宝来投资有限公司）。

 03塘家第一工业区城市更新单元

塘家第一工业区城市更新单元已列入《2019年深圳市光明区城市更新单元计划第一批计划》，于2021年7月28日进行计划调整公告，拟拆除重建用地面积为91063㎡。

经查询发现，塘家第一工业区城市更新单元不位于工业区块线内，不受工业区块管理办法约束，且项目范围将落实不小于20400㎡的一所45班九年一贯制学校来满足学位需求，满足工改保政策要求。

申报主体为深圳市京联房地产开发有限公司。查询工商信息显示，该公司大股东为深圳市博伦沃德投资有限公司，博伦沃德投资公司由金融机构建信信托持有股份70%。

项目或由博伦沃德投资公司旗下另一家子公司——深圳市心海控股有限公司操盘。心海控股集团是一家在全国范围内集实体投资、金融服务、保险、基金、教育等业务为一体的多元综合服务集团公司。心海控股集团在深圳拥有众多项目，如：心海天誉、宝安前进一路沃尔玛购物广场片区城市更新单元、宝安观澜街道蚌岭片区城市更新单元等项目。

更新“工改保”审批流程

那么问题来了，怎么改？审批流程如下：

以上流程根据《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则》梳理而来。

“工改保”项目面临的挑战

目前想要转型“工改保”的项目面临哪些挑战？

1.产业保护。产业保护大背景下，受制于工业区块线及“双百”政策（整备与连片改造区、保留提升区）的限制，需平衡产业发展与住房供给，与产业部门沟通博弈；

2.学位缺口。工改保项目势必加大学位的缺口，从而增加土地移交率，并与教育部门充分沟通工改保项目势必加大学位的缺口，从而增加土地移交率，并与教育部门充分沟通；

3.拆赔问题。保障房作为政策性用房，不能作为拆赔物业，按更新工改安居房来说，可售物业仅25%。在现行拆赔市场来看，拆赔比水涨船高，一般回迁比例达30%以上，因此势必会加大货币补偿比例，加大开发商前期资金压力。

4.物业配比及定价问题。除了更新明确配25%可售物业外（可配商品住宅），其他方式改保障房未具体明确可售物业量。仅参考深标，主导用途住宅需不少于70%，剩余30%物业为配套商业及公配，扣除回迁后未来可用于开发商销售物业较少，且无商品住宅，因此工改保主要现金流依然来自于保障房。目前除安居房出台定价实施细则（目前已过期）外，人才房尚未出台相关细则，售价存在一定不确定性。