房地产融资战升级 信托、基金、保险直挑银行老大

新闻来源：证券之星  发布日期：2014-02-17 15:35

随着房地产行业高速发展，以及房地产调控日益升级，融资能力成为房地产企业应对激烈行业竞争的核心能力之一，对企业发展的作用可谓至关重要。

虽然受我国以银行资金为主的金融制度背景和特殊的房地产开发制度安排等因素制约，在我国房企的资金结构中，以银行贷款为主的间接融资方式仍居主导地位，但直接融资所占比重连续多年来一直处在不断攀升的状态。据不完全统计，直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。

所谓直接融资，是指投资者直接承担风险的融资方式，包括股票融资、债券融资、信托融资、房地产私募基金、资产证券化等；间接融资则是投资者不直接承担风险的融资，主要指银行贷款。

随着我国金融制度的发展以及房地产调控政策的作用，房地产企业逐步探索和发展多元化融资。除传统的银行贷款、证券融资外，目前还出现了信托融资、房地产私募基金等新型融资方式。房地产行业已经确确实实进入直接融资时代。

房企再融资需求旺盛

一方面，房地产企业是资金密集的行业，离不开资金的支持，另一方面，不断加码的地产调控让宽松的、低成本的、易于获得的银行贷款间接融资的环境很难再现。因此，在传统的依赖银行贷款渠道没那么宽松的情况下，房企再融资需求相当旺盛，也非常迫切。

2013年7月初，因有证券市场再融资放开的消息，多家地产公司都积极准备报批材料，倾向性融资方式包括定向增发、可转债、公司债等。据公开资料显示，截至2013年9月18日，A股市场已有33家上市房企先后公布了再融资预案，涉及总金额接近740亿元。从公布的融资计划来看，不仅仅有保障性住房、棚户区改造项目、商品房项目，还涉及商业地产项目。

与此同时，房地产信托一改前几年新增规模占比信托总量的下降趋势，出现明显增长，房地产领域成为信托资金主要投资方向。数据显示，2013年1月，地产信托产品共发行76款，发行规模达到224亿元，位居发行规模首位。2013年4月，房地产信托占比达33%，超过金融和基础设施。在多个投资领域受到限制的背景下，房地产信托有望再次成为信托业务重点。

另外，房地产调控常态化，宽松货币政策一去不复返，反而令房地产基金加速发展。自2008年到2010年，国内房地产私募基金发展比较缓慢，仅有20多支基金，100亿元左右的市场规模。2010年房地产基金开始蓬勃发展，新募基金数41支，募集规模164亿元。2011年新募基金数97支，募集规模712亿元。2012年进入市场调整，新募基金63支，涉及金额370亿元。

2013年年初，来自山西的晋商资本以基金形式买下北京丽泽商务区拍出的第一块土地，预示着房地产基金正在加速吸引更多民间资本的参与。虽然，该地块的成交金额不到10亿元，但这一事件或许正是晋商资本加速基金化的牛刀小试。

2013年5月山西省对外宣布历时两年的煤炭整合已宣告完成，70%煤炭已实现规模化和国有控股，而在缺乏更好出口的情况下，煤炭整合后的山西民间资本正在向基金等资本证券化的形式进化，尽管，进化的速度有些缓慢。但是，与鄂尔多斯等新兴民间资本不同，山西民间资本显然更易于接受资本证券化的概念，将钱交给更专业的人士进行投资。山西是中国最早形成金融雏形的地区，在文化上，有丰厚的商业文明底蕴。也许未来，基金真将成为山西民间资本的一个发展趋势。

直接融资面临三大机遇

2003—2012年十年间，我国房地产开发投资从1万亿元增长到7万多亿元，房地产市场已逐步从起步阶段走向成熟阶段。

目前，我国房地产开发企业在开发和销售阶段高度依赖银行贷款，但这种单一格局在未来将很难持续，房地产市场融资必然将逐步呈现成熟房地产市场的多元化格局，直接融资比例提高。总的来看，房企发展多元化的直接融资，具有投资人机会、政策机会和市场机会三大机遇。

在当前投资渠道有限、民间资本投资领域尚未完全放开的情况下，相对通货膨胀和其他投资来说，房地产投资仍是实现资产保值增值的较安全的投资方式。

由于投资者个人资产配置的要求，未来部分投资者可能会改变惯有房地产实物投资偏好，在传统的住宅、商业地产投资之外，逐步配置房地产私募基金以及证券化产品。在这种背景下，越来越多的成熟投资人出现和机构投资者范围的扩大，将为房地产企业发展直接融资创造基础性条件。

利率市场化和盘活存量信贷资产等政策也为房地产企业发展直接融资提供了政策机会。2013年7月20日起，我国全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。同年10月，中国人民银行从在银行间市场上发行同业存单入手，开始逐步推进存款利率市场化。

未来，利率市场化意味着商业银行之间的竞争更加激烈，资金成本逐步趋同，即间接融资和直接融资的成本趋于靠近，而不是更加拉大。另外，以“用好增量、盘活存量”为总基调的货币政策，将对房地产企业探索多元化的直接融资提供机会和空间。例如，资产证券化就是值得探索的一种盘活存量的途径。

住宅去投资化趋势，则为房企发展直接融资提供了良好的市场机会。住宅限购、限贷等需求调控政策，较好地抑制了住宅投机需求。从中长期发展看，我国仍处于城镇化快速发展过程中，住宅供应优先满足自住性需求，支持合理改善性需求。

对于目前市场上充裕的投资资金来说，在不能投资住宅的情况下，投资房地产证券、房地产信托、房地产私募基金以及其他证券化产品成为可选途径。这就为房地产企业发展多元化的直接融资留出了市场空间。

信托“全牌照”优势可能弱化

从未来发展看，在传统的直接融资形式如发行房地产股票、债券(包括在海外发行)基础上，房地产企业探索和发展新型证券化和类证券化融资形式，还有房地产行业并购、引入战略投资人等，都将使得直接融资比例继续提高。

从规模上看，目前在房地产企业新型融资渠道中房地产信托占主体地位。特别是对获得银行贷款非常困难的中小房地产企业来讲，信托融资已经成为满足其资金需求的一个核心方式。同时，房地产信托也是整个信托业资金重要投向。根据用益信托统计数据显示，2013年1—7月房地产信托、基础产业信托、金融类信托分别占32.27%、21.70%、18.50%的资金投向比例，位列集合信托资金投向前三位。从趋势上看，房地产市场长效机制的建立有利于房地产业平稳健康发展，对房地产信托来说，有利于其风险控制。因此，未来房地产信托仍是信托资金的重要投向之一，也是房地产企业重要的多元化资金来源之一。

另一方面，需要看到的是，“大资管时代”信托的“全牌照”优势可能弱化，券商、公募基金子公司和保险公司的资产管理业务将对房地产信托形成挑战，在房地产企业新型证券化融资中占据部分份额。

在住宅去投资化的情况下，民间资本进行房地产投资，比直接购房更好的投资出路在于以信托和基金为代表的证券化金融产品，新型金融业态的投资方式也更符合民间资本追求安全性和高收益的特点。因此，从2010年“房地产基金元年”以来，人民币房地产私募基金这种股权融资形式，从无到有、从小到大，逐步得到稳步发展。

预计今后房地产私募基金将继续稳步发展，募集资金规模不断地扩大，实现规范化、多元化运作。具体表现为：一是房地产私募基金投资组合从偏债型走向偏股型，逐步回归股权投资本质；二是中长期房地产私募基金得到发展，投资期限逐渐变长，基金收益率回归正常水平；三是房地产私募基金投资方向从投资住宅为主发展为包括商业、旅游、养老地产在内的多元化投资，多元化格局更加明显；四是不同房地产私募基金通过市场优胜劣汰，拥有独特商业运作模式和核心竞争力的基金将持续发展。

另外，商业地产信托投资基金(REITs)通过积极探索有可能率先实现突破。