未来地产及城市更新发展的20个趋势

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我眼中的城市更新

房地产与城市更新相关

01增加产业和居住，减少商业办公,工改M0趋严

土地资源有限，更新年限一般15-20年，合理控制更新规模。

十二五更新规划开工建筑面积:3700万平方米,十三五更新规划新开工建筑面积:4600万平方米，但逐渐减少商业、办公建筑规模，增加居住、产业和配套建筑规模。

02优先保障公共配套，贡献比例日益提高

深圳高速发展，法定图纸规划的公共设施实施率50%不到，公共设施难以落实，大部分未落实未实施的公共设施基本都在建成区。

2012年开始深圳就进入了主要来源存量的土地供应阶段。全市已批更新规划的项目容积率5.5。全市贡献率30%以上，其中龙岗区要求35%方可优先推进计划立项，其中特区内规模较小，特区外规模较大。目前贡献率达到40%比较常见，50%都不鲜见。关外贡献率普遍高于关内，其中龙岗、坪山、光明等相对更高一些。

举例，根据深圳十三五更新规划：

人才保障房配建13万套、创新性产业用房100万平方米、中小学配建100所、幼儿园215所、综合大型医院不少于8家，公交场站133个，市政基础设施（消防电力通信雨水等）不少于39处，非独立占地公共配套配建规模87万平方米等等。

03注重文化保护人文特色

加强历史文化保护研究，涉及历史文物和历史风貌区的，需在行业管理部门的管理指导下，从保护角度出发，市场主体修缮、整治等，着重保护传统文化和特色风貌，结合项目本身和周边城市规划设计、建设相互融合，实现历史人物的传承和发扬。

具体而言，政府通过提高容积率予以奖励。
 

04注重海绵城市、生态修复等环境影响

开展海绵城市和生态修复等专项研究，实施污染地块的风险管控修复工程，推动基本生态控制线，河道蓝线和水源保护区等生态敏感区内的建设用地清退，鼓励增加公共绿地，开发空间，发展装配式建筑，推行绿色建筑和建筑物废弃物回收再利用等。

05强调规划统筹，城市设计及公共开放空间

深圳城市更新项目平均规模7.8万平方米，但是相当数量的更新项目单个更新单元面积相对较小，腾挪空间有限，难以满足独立占地面积相对较大的公共市政设施落地实施，如中小学、医院等。

大型厌恶型公共设施无法落地，且更新项目之间贡献差异较大，公共设施仅仅在一个项目实施，面临公平合理问题。

在取得片区利益主体共识的基础上，制定片区利益平衡方案，合理确定开发时序，优先满足公共设施落地实施。

鼓励各区选择拟更新项目相对集中的区域，推动片区整体开发建设，提升城市设计品质，迫切从片区层面开展统筹研究。部分更新项目城市设计和建筑设计方案偏低，影响整体城市形象。

06更新政策门槛普遍降低，但涉及集资趋严

近几年来，都是坚持问题导向，目的是解决近两年来城市更新面临的新情况、新问题，主旨在通过降低准入门槛、降低整体地价水平等方式鼓励项目实施，让利于民。

另一方面涉及集体资产政策趋严。

自2016年8月31日起，深圳市要求各区涉及集体资产交易的事项均需纳入平台进行集中交易自该政策实施一年以来，各区政府也陆续出台了一系列的政策。从资格设定、资产评估、会议表决、招商方案、竞争谈判标准、街道办审查备案等各个流程在具体操作上都做了一些细致化规定。

当然对于这些密集出台的政策，集体资产监管部门、村股份公司、开发商等各方主体在理解和适用过程当中均遇到不同程度的问题。大部分项目处于观望和停滞状态。村股份公司和开发商的合作关系处于不确定的状态中，各方利益博弈非常激烈，这无疑增加了交易成本、延缓了项目进程。

07市政府放权，但区审批不统一

强区放权的大背景下，审批流程简化，但从目前推进的效果来看，项目审批的进度并没有得到提高。

各区政府对城市更新市场采取了全面干预的政策，除了城市更新办法确定的计划立项、规划审批、权属核查和实施主体确认等正常审批体系之外，还包括：规划统筹、产业准入、交易监管、保障房建设、国企主导等一系列介入性的行政措施。

基于公共利益和土地资源集约节约利用的考量，前述干预具有一定的正当性，但如果政府过度干预或者干预的措施不当，则会影响市场的发展。

以城市更新中产业用地政策为例，政府强制划定工业控制线，而且在产业导入方面采取积极干预政策，各区的产业政策存在趋同性，产业空间资源存在错配和浪费的可能性。

而在项目的准入方面，政府则力推由国企和央企主导的统筹片区开发项目，这虽然有利于空间的整体规划和统筹利用，有其积极意义，却在一定程度上挫伤民营资本的积极性，抑制市场竞争，削弱了市场在资源配置过程中的作用。

国企和央企有政府信用背书和强大资金和资源支持，有其独特的优势，但在处理村股份公司的各种利益诉求和在处理搬迁补偿过程中的疑难杂症问题时缺乏民企的灵活性。

08新一线及二线城市将加入城市更新主战场

经历了四十多年经济高速增长后，土地资源在很多城市，尤其是一二线城市土地资源紧缺，用地指标严重不足。即便是中小城市，征地的成本也日益高涨，集体经营性建设用地入市也存在很多挑战，棚改也面临资金紧束缚约束。

此外，国家对于耕地基本农田的保护，摊大饼似向外扩张发展也难以维持。在很多城市，商住用地甚至出现了面粉比面包贵的怪事。但是对于开发商而言，企业要持续发展，成本合理的土地资源不可少；对于一二线城市而言，人口不断流入，导致各种市政公共基础设施，保障房等急缺；城市要高质量发展，需要产业用地。

这意味着城市中心副中心土地资源更加紧张，土地资源紧张，必将促使城市更新旧城改造成为主流。
 

09提高保障房比例，提高工改保，加大产业空间保障

有序提高工改工比例，从十二五占旧工业区改造的1/3提高至1/2，新增工改保比例，稳步提高职住平衡水平。

预计“十三五”期间通过提高城市更新配建比例等举措,将配建人才住房、保障性住房和人才公寓建筑面积662万平方米,较“十二五”期间提高133%。

预计通过现状旧工业区调整规划功能途径,至2020年可提供300万平方米左右的人才住房、保障性住房。

2019年8月7日，深圳市规划和自然资源局发布关于印发《深圳市2019年度城市更新和土地整备计划》的通知，按照全市和各区城市更新“十三五”规划统一安排，2019年度全市新增拆除重建类城市更新单元计划用地规模不少于631公顷；全市新增“工改M0”类更新单元计划用地规模不高于104公顷；新增规划配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于32340套，创新型产业用房不少于24.5万平方米；新增规划配建独立占地公共配套设施不少于135个，非独立占地公共配套设施规模不少于16.9万平方米。

目前一般市场主体主导的工改工项目单个面积较小，无法充分发挥产业协同和集聚效应，难以满足重大项目的空间布局要求。强调由工业区、产业园向科学城转变。

鼓励各区简化程序，优化功能，资金补贴、成本控制等方式，调动实体企业和工业区管理主体进行工改工的积极性。

强化产业升级项目的全流程监督，在土地使用权合同出让阶段和竣工验收签订产业监管协议。

十三五期间工改M1更新比例不低于40%。用地规模不低于4.5平方公里。

10一般项目市场主导，政府引导，棚改政府引导国企介入

2009年深圳市出台《城市更新办法》，在符合规划条件的情况下，允许城中村采取市场主导方式开展城市更新，打破以往政府征地--收储--政府出让的模式，建立了各个利益主体主动参与合理获益和分享机制。

近10年来深圳市的政府引导、市场主导方式，在提升公共设施市政基础设施，大幅度提高居民收入来源，保障产业空间等方面发挥了重大作用，特别是克服了行政强拆等方面，为东莞、惠州、珠海等城市提供了有益借鉴。

从国内外城市更新教训的经验来看，单独依靠政府进行城市更新成本很大、浪费更多且不能很好满足社会的需求和未来的趋势。
合理利用私人企业资本参与城市改造，可以减轻政府负担；利用企业特别是大房地产企业的开发经验和开发能力，能够有效弥补政府对于市场的短板,因此相对更能保证开发中的总体性和科学性。

11注重公平，建立健全退出机制

政府主导以征收手段为兜底的城市更新项目来说，则不存在沉没成本和风险投资。但对于市场化运作的城市更新项目，城市更新的前期运作，实际上形成了原业主和政府对项目的双重审批，原业主的地位上升到了和政府审批部门同样重要的地位。

早期政策尚未规定城市更新项目退出机制，未给予市场化城市更新项目某种对业主的强制力兜底。

对于央企国企、上市公司及一些外来公司而言，深圳城市更新的前期运作存在很大劣势，市场上诞生了一批专注于城市更新前期运作的公司，俗称“平台公司”，将城市更新前期运作完成后，将项目“卖”给大中型开发商。

但是仍有不少民企是希望自己前期运作自己实施开发，而因为涉及集资处理的一些政策问题，导致其未必能顺利获得实施主体确认，目前相关集资部门也就此予以政策修正，对前期投入给予有票成本+银行贷款利率进行补偿。虽然有进步，但这点补偿是微乎其微，毕竟前期投入的成本很多都是无票据，人力物力某些投入也难以估量。

12各方更新心态有所转变，政府逐渐不同程度介入拆迁

2015年，深圳市的《深圳城市更新条例》（草案稿）拟引入香港的强制售卖制度，允许对拒绝搬迁的5%以内少数业主采取强制措施。

但是该条例一经媒体报道就遭到了社会各界的反对，认为“深圳开历史倒车，不走市场走政府行政”、“是多数人的暴政”等等，不得已搁置了到至今。

与2015年《深圳城市更新条例》（草案稿）强制售卖制度的反感不同，2019年8月8日罗湖政府官网发布《深圳市罗湖区翠竹街道木头龙片区零星房屋征收提示》一文得到社会各界普遍的正面反馈。
4年之间，社会对于公权力介入城市更新出现反转的舆论，一方面反映城市更新市场的变化，另一方面也反映了社会各界对于城市更新心态的变化。

2019年9月4日，广东省政府官网发布《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）（以下简称“71号文”）第16条实行政府裁决和司法裁判。

“三旧”改造项目，多数原权利主体同意改造，少数原权利主体不同意改造的，按照《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定处理；法律法规没有规定的，可积极探索政府裁决。
众所周知，在深圳的城市更新项目实践中，35%的贡献率已经是起步价，40-50%的贡献率都已经是常态。更新项目提供的市政基础设施、民生基础设施、保障房、产业用地等等，这其中有不少都是不仅仅供应本项目生活工作所需，还辐射周边，供其他周边居民市民所使用。从这个角度出发，这么高的贡献率的更新项目，也存在一定公共利益成分。
 

13综合治理和拆除重建并举

进一步完善综合整治相关政策，允许局部拆建，降低合法比例，多措并举，鼓励市场主体等多方主体参与综合整治。增加辅助性公用设施、部分现状功能改变，综合运用加改扩建等方式消除重大安全隐患和完善公共基础设施。

根据深圳市十三五更新规划，十三五期间，全市更新用地规模30平方公里，其中拆除重建更新用地规模12.5平方公里，非拆除重建类（综合整治和功能改变类）17.5平方公里，且强调每个区都要有一批综合整治类示范项目。
 

14高暴利已成过去式，地产金融属性减弱

目前国际形势经济上，逆全球化开启，各个主要经济体经济增长乏力，贸易动荡不安，在尚未有重大科技突破的前提下，各个主要经济体都处于困境中，即属于零和博弈阶段，都在争抢存量增长蛋糕。

我们要发展高科技，但是在一定时间和空间下，资金人力物质都是相对恒定的，即蛋糕就这么大，投入别的行业多，高科技行业必定少。

更为重要的是，高科技行业的特征是高资金密度高风险，在当前面临高科技冷战的情况下，我国要想迎头赶上，必须投入比欧美更多的资金。

地产行业也是属于高资金密集行业，一定程度上挤压投入实体经济尤其是高科技产业的资金，十次危机九次地产，为了应对国际局势尤其是美国挑战，国内必须规避地产金融化风险，只有内部稳固基础，方可不惧美国威胁，迎接挑战；要扩大内需，一是让居民增长快速提高，但这很难。另一个降低房价，让居民有余钱消费。

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这必将促使房价横盘甚至阴跌。当然崩盘是不可能，银行也是金融风险爆炸点之一。
就国内而言，经济增长未来也将是缓慢下滑的态势，而这意味着以往我们房地产行业暴利时代的逝去，高周转和打一枪换一炮任意收割韭菜赚大钱的时代也将过去，城市更新成为主流的趋势即将到来，不论哪种模式，未来将缓慢赚钱时代

15自持运营成主导模式，服务实体经济

目前中国处于快速城镇化的进程中，无可避免地出现了众多因为不适应外界变化、自身老化等因素而逐渐没落的项目，往往大多数衰败的老旧物业却占据着城市的黄金地段，拥有天然的人群基数和成熟的市场环境，展现出极高的商业、资产价值。同时，随着一二线城市优质土地资源的日益稀缺，房地产增量市场出现扩展天花板，存量市场自然成为了地产商们新的聚焦赛道，城市改造更新被看作加强企业开发储备的重要途径。发商自持物业是近年来商业地产的一个趋势，目前一线房企如万达、绿地等都坚持商业自持，SOHO中国也正由出售型转为自持。

就整个内地城市而言，目前自持运营很难收回成本，因为处于财务成本很高，降低了自持运营的利润，甚至算不过帐。但随着中国经济增长到一定阶段，财务成本会降低下来。

16地下空间充分利用

随着经济的快速发展和城市化进程的全面推进，地下空间充分利用及大型基础设施地下化是大势所趋。深圳市土地资源严重不足，通过地下空间开发利用“向下要地”成为趋势。

2018年8月10日，深圳市出台了《深圳市地下空间开发利用暂行办法》，其适用范围从城市规划区拓展到本市行政区域内；优先安排市政基础设施、人民防空、防灾减灾、地下交通设施和公共服务设施等项目。

17以产业、人才团队、技术专利换取合作开发权基于西方国家收紧外

资并购审查、美国制裁中兴华为等中国公司、逆全球化美国要求制造业回流、国内产业升级压力、产业空心化隐患、国际贸易格局发展巨变等客观原因，未来一二线不再依赖土地出让金，期待借助产业、人才团队、技术专利等增强国

际竞争力。
未来开发商获取居住用地，付出的代价将不再仅仅是土地出让金基础设施保障房，极有可能要求以产业，研发实验室，高端人才队伍，高附加值专利技术等方式换取土地资源。

18工业上楼，工业大厦趋势凸显

工业上楼是现实可行的。

一是全球“一线城市”为“工业上楼”提供了良好示范。纽约、巴黎，东京、新加坡等作为世界经济中心的同时，也是国家的工业中心，并且以“楼宇工业”的方式为中心区的经济发展提供产业支撑；
香港现有的1894栋高层工业大厦中80%都是在70-80年代建设的，许多超过20层，高度接近100米，集中了电子、服装、玩具、珠宝、印刷、食品加工等产业，是香港繁荣稳定的基础。

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产业飞速发展，对土地的需求已达到饥渴的地步，但深圳的用地供应始终无法跟上。亟待扩容的深圳恰恰是在彼时提出了“上天”还是“入地”的思路。

“上天”即为“工业上楼”，通过全新的产业载体模式盘活存量土地、溢出更多产业发展空间。深圳的老旧工业区大多建设在改革开放时期，标准不高，机器或生产线笨重，很多企业只能将厂房选择在一楼，造成了极大的土地浪费，容积率一直上不去。

当前深圳的产业结构中大多属于电子信息产业和科技型的制造业，机器设备智能化、轻型化，完全具备了上楼的需求。“工业上楼”则是在工业载体上向存量挖掘潜力，大幅提升了存量空间利用效率，企业生产、设计、研发等多个环节不再受制于空间局限。

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19民众参与度更高

城市更新改造涉及到千千万万普通市民，关系到其切身利益，因此必须大力推进公众参与，让市民参与到整个城市更新过程中去；充分重视发挥社会的功能，要进行民意调研和民意沟通工作。设立相应的社会机构进行长期专业的调研、互动、公众参与工作。

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当前城市更新存在一些民众参与度较低的问题，一是是古城古镇古村保护中对居民生活关注不够；

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二是在城镇化的城市发展中功利性因素过多，在交通、教育、卫生、产业资源配置上畸轻畸重，不符合均等化的政策取向；三是对文化因素重视不够，推进力度不足，缺乏城市特色和个性、新旧居民的融合不足、商品房业主和保障房业主盾冲突、以及符合居民习惯和需求的文化生活不够丰富等等。

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20纯物质形体规划研究转向社会、人文、经济和物质环境、区域、公共政策研究相结合

1、强调更新规划的过程和规划的连续性，强调城市的继承和保护。

2、更新已经从单一的建筑和街区的物质改造重建发展到了经济、社会、文化和城市品质提升的一体化阶段，任何的城市更新项目都要有益于功能和品质的提升；

3、城市更新必须使城市的个性更浓，特色更明显。4、要保护弘扬中华优秀传统文化，延续城市历史文脉，保护好前人留下的文化遗产。

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在城市更新中要更加重视文化、生活设施以及产业的配套，优先在公共服务设施、历史文化建筑保护、生态环境、慢行交通系统、公共开放空间、城市基础设施、城市安全等方面做出安排，使社区与周围的交通、环境、风格、功能实现有机连接，使社区内部在生产、生活、文化有机融合，完善城市功能的同时恢复和增强社区的活力，利于社区和城市的可持续发展。

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