城市更新成为房企战略转型新选择

城市更新成为房企战略转型新选择

（一）社会和经济背景

1、我国整体城镇化进程已进入减速推进阶段， 发展重点将由“扩空间”向“提功能”转变。

从国际经验看，城镇化进程一般可分为起步期（0%-30%）、加速期（30-70%）、成熟期（70%以上）三个阶段，总体呈现缓慢--加速--缓慢的诺瑟姆“S”形曲线，尤其是50%的城镇化率是城镇化由加速推进转变为减速推进的一个重要拐点。2015年我国常住人口城镇化率达到56.1%，已进入城市化加速阶段的后半期，推进速度呈现由递增转变为递减趋势。

国家发改委宏观经济研究院课题组认为至少以下两个因素将进一步减缓我国城镇化进程：

（1）预计到2016 年我国新增劳动力将为零，农村劳动力供给总量增长幅度在逐年下降，“人口红利”将消失；

（2）随着我国经济降为7%～8%左右的中速增长，城镇吸纳就业能力在下降。

课题组预计中国整体城镇化水平将在2040年左右达到峰值（70%-75%）。城镇化速度趋缓的态势在目前城镇化较高的三大城市群地区更为明显，目前我国长三角城市群常住人口城镇化率已达到68%， 珠三角的常住人口城镇化率达到83.84%，预计京津冀地区的城市化率到2020 年将将达到70%左右。

过去城镇化的快速发展一方面带动城市空间的高速扩张，中心城市土地开发强度趋于饱和；另一方面，城市功能和承载能力未能明显提升。2013年的中央城镇化工作会议提出“三大城市群地区，要以盘活存量为主，不能再无节制扩大建设用地”；2014年，由住建部和国土部共同确定的14个城市（包括北京、上海、广州等）的开发边界划定工作启动，开发边界作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张，预计未来两三年将扩展至600个城市。在此背景下，广州、上海、深圳等城市相继研究制定城市更新的相关政策，鼓励盘活存量土地资源，提升城市功能，可以预见，在我国三大城市群的中心性城市，城市内部的更新改造和功能性提升活动正在迎来重大发展机遇。

2、我国产业结构由工业主导向服务业主导转变的趋势日益明显，有望为城市功能更新提供坚实的产业支撑。

城镇化过程中，大量劳动力和资源向城市集中，不仅可以带动以教育、医疗、社保等为主要内容的公共服务发展，也能够推动以商贸、餐饮、旅游、文化等为主要内容的消费性服务业和以金融、保险、商务服务等为主要内容的生产性服务业的发展，进而能够有效推动产业集聚和城市功能创新。

2015年，我国第三产业增加值比重为50.5%，首次突破50%，工业主导向服务业主导转型的趋势日趋明显；全年社会消费品零售总额增长10.7%，最终消费对经济增长的贡献率达到66.4%，比上年提高了15.4个百分点，特别是旅游、信息、文化、健康等服务消费持续升温。目前，一线城市服务型经济的特征已相当显著（以北京为例，2015年第三产业增加值的比例已接近80%；最新统计数据显示，上海、广州的第三产业比重今年上半年首次超过了70%）。三大城市群的众多二线城市，如杭州、南京、天津等，第三产业比重多在50%-60%，产业正逐步转型升级。

从国际经验看，工业经济向服务经济的成功转型升级是中心城区实现复兴的关键。以美国为例，美国城市化进行从上世纪二十年代发展，到上世纪七十年代，美国郊区人口占城市人口的比例首次超过50%，由于人口和大量制造业搬出城市中心区，不少大都市区的中心城市面临着中心区的衰败和“产业空心化”。美国从上世纪八十年代起，实施了城市复兴计划，鼓励开发商对老城区进行改造，对废弃的工厂、办公楼进行功能提升；城市产业结构退二进三，生产职能减弱，信息、管理等功能强化，由工业中心逐渐转变为信息中心、决策中心，从而推动城市走上复兴之路。

在产业结构向服务业主导转变的背景下，一方面，原有的房地产空间载体需要对接服务型经济的产业和使用者；另一方面，从业者需要综合利用新的理念和技术手段，对原有的空间载体进行有价值的改造提升。

3、人口消费结构正发现巨大变化，具有鲜明特点的消费群体不断涌现。

根据麦肯锡咨询公司2012年发布的《“会面”2020中国消费者》，2010年，中国人数最多的是价值消费群体，他们的家庭年均可支配收入在6千到1.6万美元（折合3.7万到10.6万人民币）之间，能负担得起基本的生活需要。“主流”消费群则生活相对富裕 ，家庭年均可支配收入1.6万到3.4万美元（折合10.6万到22.9万元人民币），但仅有1400万户家庭，占中国城市人口的6％。随着收入的快速上升，价值消费群在城镇人口中的占比将从2010年的82％降到2020年的36％，主流消费群届时将会占到中国城市人口的51％，这个群体将拥有1.67亿户家庭（相当于近4亿人口），成为消费市场的中流砥柱，且能负担得起私家车和轻奢侈品等消费。

▼图表：不同年收入阶层的城镇家庭数量变化图

▲资料来源：麦肯锡“解读中国”—宏观经济模型（2011年）

除了消费结构的巨大变化外，其他几个重要的人口特征包括：人口老龄化、推迟的人生阶段和女性的经济独立。未来围绕消费升级这一主线，一方面逐步追求高品质、安全、可靠的产品和服务，对于非生活必需品的需求将高速增长，比如健康、教育、休闲、金融服务等；另一方面，具有鲜明特点的消费群体不断涌现，消费者更加产品和服务带来的自我认同感，通过追求个性化的消费体验，寻求更加健康、快乐的生活方式。

以实体商业为例，过去在中国快速城市化的过程中，许多大型房地产企业直接进入商业领域，以房地产企业主导或实施的商业综合体快速增加，很大程度上满足了“价值消费者“快速增长的消费需求；但整体而言，千城一面，无法提供多样化的消费体验。在互联网等电子商务的冲击下，不少位于城市中心区的购物中心、百货商场、商业街等传统业态经营陷入困境。城市复兴的背景下，如何实现既有建筑与不断变化的工作/生活方式进行衔接，是非常值得探索的领域。

（二）行业背景

1、一线城市房地产市场已进入存量时代

（1）土地方面

土地利用政策方面，北京、上海等一线城市的土地利用重点已转向挖掘存量上来。例如2016年国土资源部、国家发改委联合印发的《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015-2020年）》，明确规划期内，原则上不安排新增建设用地，并鼓励将存量建设用地转化为生态用地；上海市在2015年提出了土地规模“零增长”的目标。

土地市场方面，以北京为例，2016年上半年，北京合计出让了23宗用地，创造了多项历史最低，土地成交宗数、面积均为历史最低；有限的供应，使得溢价率、楼面价则刷新了历史最高纪录。从土地成交结构看，五环外已经成为绝对的主流，占比高达85.7%，五环内基本已无地出让。

（2）住宅市场

业内专家通常用一座城市的房屋存量房交易量是否超过新房交易量作为判断市场是否进入存量房时代的风向标，并据此判断至少在一线城市房地产正在步入存量房时代。相关统计数据也证明了这一点，2015年二手房成交超越新房的趋势就已显现：上海2015年全年二手房成交面积3020万平方米，是新房成交面积的1倍以上;北京二手房成交面积1800万平方米，几乎是新房成交面积的2倍;深圳二手房成交面积为1064万平方米，是新房成交面积的1.6倍。

（3）商业/办公楼市场

一线城市，特别是核心地段，商业和写字楼用地新增供应非常有限，已进入存量改造阶段，依据主要体现在以下两个方面:

· 政策导向

· 产业流向

在大多数二线城市，产业的流向呈现出显著的政府导向:政府机构、区域内大型金融机构、实力型企业搬迁至新的政务中心、商务中心，从而在老城区留下闲置的办公楼。可以观察到的现象是，虽然原有的产业离开老城区，但依托于老城区稠密的人口、方便的配套设施，以教育、培训、健康、客户服务为代表的服务业正在兴起。

商业空间方面，由于电子商务和互联网的冲击，位于城市核心区的零售业态效益逐渐下滑，特别是一些传统百货、大型连连锁超市，在租约到期时，无法提供有竞争力的租金，面临搬迁的压力。

上述在城市核心区的正在出现的产业重构，对既有的商务和商业空间提出了挑战，无论选择建筑功能的转换或者是原有功能的提升，都意味着对房地产存量资源的重新整合。

2、房地产战略转型方向选择

（1）房地产+战略，实现跨界化

依托产业升级和消费升级，不少房地产商选择进入了相关的产业地产领域，聚焦细分市场，典型代表如下:

· 房地产+旅游｜代表企业：华侨城、雅居乐、新华联。

· 房地产+物流｜代表企业：中粮集团、阿里巴巴。

· 房地产+文化｜代表企业：恒大、世茂、苏宁。

· 房地产+养老｜代表企业：万科、保利、远洋。

· 房地产+医疗｜代表企业：万通集团、绿城集团、华业地产。

· 房地产+园区｜代表企业：华夏幸福、启迪协信

· 房地产+体育｜代表企业：莱茵置业。

· 通过输出品牌和管理，变身房地产服务业

· 设立房地产基金，引入外部投资者，实现轻资产战略

（3）蓝海战略

· 开拓海外市场

· 进入城市更新领域

（4）”大金控“战略

通过注册金融控股公司，入股保险、证券等行业，转型为金融、投资型为主题的大金融版图，代表企业如泛海控股、万达集团、泰禾集团等。

3、目前进入城市更新领域的企业/机构

从2015 年开始，万科、金地、光大、泛海、朗诗地产和中信资本等机构陆续宣布进军城市更新领域。从目前公开资料来看，主要特点归纳如下：

（1）在运作平台方面

基本都选择房地产基金形式，并引入外部机构投资者或者在旧楼改造方面具有一定经验的资产管理公司。

（2）专注领域方面

目前主要集中在一线城市，物业形式主要分为两大类:一类是位于城市中心区的旧厂房，通过植入主导产业，打造为复合性的文创产业空间；另一类是选择具有改造价值的住宅/办公/酒店等，结合新的生活或工作做理念，并借助新的技术手段，提升物业价值后持有经营或选择退出。

（3）物业获取手段方面

由于目前落地的项目较少，长期租赁和物业收购两种方式并存。

THE END